8 förslag för en mer rättvis och dynamisk bostadsmarknad i stockholm

Alla bostäder i allmännyttan ska fördelas efter behov, inte efter antal år i bostadskön. Hela bostadskön ska fasas ut under en övergångsperiod på fem år, för att därefter helt tas bort och ersättas med en modell om anmälan av bostadsbehov. Bostadsförmedlingen i Stockholms stad får en ny, aktiv roll i fördelningen. Den som redan har ett boende som anses rimligt utefter ens nuvarande behov, fråntas möjligheten att söka en hyresrätt i allmännyttan. Däremot kan man åter anmäla bostadsbehov om livssituationen skulle komma att förändras.

Det kan tyckas orättvist att de som stått i bostadskön under decennier blir av med sina köpoäng – men har man haft råd och tid att köa så länge är ens boendesituation antagligen sedan länge uppstyrd, och man har tackat nej till åtskilliga erbjudanden om hyresrätt genom åren. Bostadskön ska inte vara en pensionsförsäkring, där äldre som vill sälja sin bostadsrätt eller villa till förmån för en attraktiv hyresrätt tränger undan övriga grupper med ett akut behov av bostad. 

I promemorian Åtgärder för en bättre bostadsförsörjning (LI2024/00083) föreslås att en kommunal bostadsförmedling får reservera lägenheter för olika kategorier av sökande i sina köer – eller använda ett förturssystem utan att det påverkar möjligheterna att ta ut en köavgift. Förturer är viktigt för exempelvis våldsutsatta kvinnor, men utgör bara en liten säkerhetsventil i ett havererat system. Vi vill öppna dammluckorna – och i en behovsprövad bostadsförmedling kommer våldsutsatta kvinnor fortfarande först. 

Centerpartiet vill därför:

• avveckla bostadskön under en femårsperiod
• ge Bostadsförmedlingen en ny central roll i tilldelning av bostäder utefter behov

De flesta länder i Europa har någon form av subventionerade eller hyresreglerade bostäder som kvoteras till vissa grupper – ofta låginkomsttagare eller människor som på andra sätt lever i social utsatthet. I det svenska systemet är däremot alla inkluderade – även de socioekonomiskt starkaste grupperna får tillgång till subventionerade och hyresreglerade boenden. Det är både orättvist och ineffektivt. Därför behöver vi rikta dessa bostäder till de med störst behov, som idag inte på egen hand kan ta sig in på bostadsmarknaden. 

Social housing, affordable housing eller socialt hållbara och ekonomiskt överkomliga bostäder – benämningarna är många, men målet är alltid att tillgängliggöra ändamålsenliga bostäder för hushåll med begränsade ekonomiska resurser. Kritiker hävdar ofta att “social housing” är stigmatiserande och leder till att socioekonomiskt svagare grupper förpassas till förfallna bostadsghetton. I storstäder som Wien och Helsingfors, där modeller liknande den vi föreslår tillämpats, är verkligheten långt ifrån vad skrämselpropagandan utmålar. Där kan hela allmännyttan kategoriseras som “social housing” eller socialt hållbara bostäder, och omfattar breda samhällsgrupper. De socialt hållbara bostäderna integreras på kvartersnivå med andra bostadstyper och upplåtelseformer. 

Är det mer stigmatiserande att bo i en ändamålsenlig bostad som fördelas efter behov, än att vara strukturellt hemlös, bo kvar hos föräldrarna som ung vuxen eller tvingas flytta runt på otrygga andra- och tredjehandskontrakt? De som kategoriskt avfärdar alla former av social housing blir svaret skyldig. 

I vår modell, som vi kallar socialt hållbara bostäder, inrättas kriterier för att vara berättigad till dessa boenden. Ett övre tak på disponibel inkomst kan inrättas, men det viktigaste kravet är att den sökande ska kunna påvisa en nuvarande boendesituation som inte är fullgod. Om kriterierna är för skarpt formulerade kan behövande människor falla mellan stolarna – ett inkomst- eller tillgångstak behöver därför sättas relativt högt, men fördelningen av bostäder bör alltjämt koncentreras till de som står längst från taket eller upplever störst utmaningar på bostadsmarknaden. Utifrån dessa grunder får Bostadsförmedlingen i uppgift att göra kvalificerade bedömningar av ansökningar.

Centerpartiet vill därför:

• rikta insatser till de i störst behov av bostad
• skapa socialt hållbara bostäder i alla stadsdelar
• att debatten kring social housing blir saklig och faktabaserad

Stockholm har tre allmännyttiga kommunala fastighetsbolag; AB Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder. De två förstnämnda bildades 1936 respektive 1937, med uppgiften att bygga så kallade barnrikehus för trångbodda flerbarnsfamiljer med knappa ekonomiska resurser. Svenska Bostäder grundades som ett privat företag, men förvärvades av Stockholms kommun 1947. Vid den tidpunkten hade skiftet från en riktad till en generell bostadspolitik skett, och syftet med Svenska Bostäder var att bygga “goda bostäder åt alla”. I dag kännetecknas alla tre av att de agerar som vilken privat hyresvärd som helst. Ursprungstanken om att tilldela familjer med små ekonomiska resurser bostäder är sedan länge övergiven. Istället utestängs grupper genom att tillämpa krav på inkomst, kreditvärdighet och referenser. Allmännyttiga bostadsbolag ställer dessutom krav på inkomst i högre utsträckning än privata hyresvärdar.

Sammantaget har de allmännyttiga bostadsbolagen över 75 000 hyresrätter runt om i Stockholms stad. Trots olika bakgrund och en viss geografisk uppdelning, kännetecknas idag allmännyttans tre bolag av gemensamma mål och uppgifter. Därför skulle en sammanslagning av bolagen leda till en rad fördelar med stordrift: effektiviserad administration, eliminering av överlappande roller och funktioner, enhetligare förvaltningsstruktur och standardiserade rutiner för underhåll, reparationer och hyresadministration. Ett enda bolag skulle få större kraft i upphandlingar, och ökad kapacitet för nyproduktion. 

Det enade bostadsbolagets uppgift blir att tillhandahålla de socialt hållbara bostäder som Bostadsförmedlingen förmedlar efter de sökandes behov. Befintliga hyresgäster bor kvar på sina kontrakt, men vid utflyttning eller nyproduktion inom allmännyttan flyttar nya hyresgäster in enligt den nya principen om behovsstyrning.

Centerpartiet vill därför:

• slå samman AB Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder till ett gemensamt bolag
• ge det nya, förenade bostadsbolaget i uppgift att tillhandahålla socialt hållbara bostäder
• värna befintliga hyresgäster

Helsingfors har sedan 1970-talet tillämpat principen om att en blandning av upplåtelseformer och bostadsstorlekar ska råda i alla delar av staden. Vid såväl förtätning som när nya områden växer fram beaktar man fördelningen som råder mellan hyresrätter, bostadsrätter, större och mindre bostäder, på såväl lokal som kommunal nivå – och bygger därefter. Den önskade fördelningen mellan boendeformer är fastställd i procentandelar, och styr vad som ska byggas var – på så vis byggs socialt hållbara bostäder även i stadens mest attraktiva områden. När helt nya stadsdelar planeras ska socialt hållbara bostäder utgöra 30% av bostadsbeståndet.

Resultatet av den så kallade Helsingforsmixen är tydligt – Finlands huvudstad är en av Europas minst segregerade storstäder, och med blotta ögat är det svårt att från gatan avgöra om en byggnad i Helsingfors huserar äganderätter, bostadsrätter, privatägda hyresrätter eller subventionerade hyresbostäder (dvs. “social housing”).

Segregationen i Stockholm är ett resultat av årtionden med misslyckad stadsplanering och bostadspolitik. I homogena områden där hyresrätter dominerar syns de socioekonomiska utmaningarna allra mest. Centerpartiets vision för ett mer inkluderande och hållbart Stockholm bygger på att staden antar en aktiv strategi att blanda upplåtelseformer och bostadsstorlekar. Genom att diversifiera bostadsbeståndet främjas social integration, en tryggare boendemiljö, och möjligheterna att bo kvar i ett område man känner starkt för även om livssituationen förändras. 

Vi föreslår att ett tak införs så att nyproduktionen av hyresrätter inte fortsätter att koncentreras till stadens socioekonomiskt svagare områden. Inte mer än två tredjedelar av bostadsbeståndet i en stadsdel bör utgöras av hyresrätter. Ett större utbud av andra boendeformer i hyresrättsdominerade stadsdelar möjliggör för bostadskarriärer, stärker den upplevda känslan av ägandeskap och delaktighet, samt motverkar utflyttning av människor som fått en förbättrad socioekonomisk ställning.

Homogena bostadsområden leder till att städer delas ekonomiskt och socialt. När staden anvisar mark för nybyggnation ska därför villkor ställas som främjar byggandet av den mindre förekommande upplåtelseformen i området. Vid förtätningsprojekt bör all nybyggnation vara av den boendeform som är underrepresenterad i det aktuella området. Likt Helsingfors äger Stockholm merparten av sin mark, och har därför möjligheten att skapa den variation som krävs för att bygga bort segregationen. Vi ska dra lärdomar av de som har lyckats, och använda de verktyg vi redan har till hands. 

Centerpartiet vill därför:

• blanda upplåtelseformer och bostadsstorlekar i stadens samtliga stadsdelar
• införa ett tak för andelen hyresrätter och bygga fler ägande- och bostadsrätter i socioekonomiskt svaga områden
• ställa krav på att upplåtelseformer som är underrepresenterade i området prioriteras vid markanvisningar

Hyresregleringen leder till att hyresgäster med högre genomsnittsinkomster får sina hyror subventionerade i attraktiva områden, medan de i områden med lägre genomsnittsinkomster ofta får betala en högre hyra än om marknadshyror hade varit rådande. Denna snedfördelning måste upphöra.

Vid nyproduktion vill Centerpartiet att privata hyresvärdar ska tillåtas tillämpa fri hyressättning – villkorat att en viss andel av bostäderna öronmärks för socialt hållbara bostäder som fördelas efter behov genom Bostadsförmedlingen. Resterande bostäder får hyresvärden distribuera med fri hyressättning på valfritt sätt. Detta system kan på sikt även utökas till att omfatta det befintliga beståndet, om hyresvärden genom naturligt hyresgästutbyte ställer fler lägenheter till förfogande för behovstilldelning med reglerad hyra.

Den rådande krisen i byggbranschen har lett till en tvärnit i bostadsbyggandet. Höga räntekostnader i kombination med hyresreglering leder till att nyproduktion inte är lönsamt. Detta är särskilt påtagligt för de mindre aktörerna – men även de kommunala bostadsbolagen upplever att kalkylerna inte går ihop. Under 2023 byggstartade varken Svenska Bostäder eller Familjebostäder en enda bostad i Stockholm. 

Det sägs att en rejäl kris aldrig ska slarvas bort – den kan fungera som hävstång för förändring och nödvändiga reformer. Låt den rådande byggkrisen bli en katalysator för att äntligen ta tag i det odugliga hyressättningssystemet.

Centerpartiet vill därför:

• tillåta fri hyressättning vid nyproduktion med kvot för socialt hållbara bostäder
• ta tillvara på byggkrisen som en katalysator för förändring

Idag byter nästan alla förstahandskontrakt i innerstaden ägare genom byteshandel, och endast en halv procent ges tillbaka till de som väntar i bostadskön. Ofta rör det sig om skenbyten eller svarthandel med hyreskontrakt. När bostäder istället tilldelas genom behovsprövning, är det med hyresgästens behov i åtanke. Om behovsbilden förändras, exempelvis om familjen växer eller krymper, ska Bostadsförmedlingen göra en ny bedömning. Om hyresgästen fortfarande har svårt att komma in på den ordinarie bostadsmarknaden ska Bostadsförmedlingen erbjuda en bostad som tillgodoser förändringarna, och den gamla bostaden återgår till förmedlingen. Att byta kontrakt som inte omfattas av reglerade hyror eller tilldelats genom behovsprövning ska fortsatt vara tillåtet inom ramen för hyresvärdens regler.

Centerpartiet vill därför:

• att byten av hyreskontrakt för socialt hållbara bostäder som fördelats efter behov förbjuds
• att bostäder som tilldelats genom behovsprövning återgår till Bostadsförmedlingen vid utflyttning
• att byten av övriga hyreskontrakt ska vara tillåtet

Som en del av stadsplaneringen ska villkorade markanvisningar användas som medel för att främja tillgången på bostäder för grupper som har svårt att komma in på bostadsmarknaden. Vid nybyggnadsprojekt i såväl centrala staden som i ytterstaden ska krav ställas på att en viss andel av bostäderna ska ha lägre hyra, för att främja en blandning i bostadsbeståndet och en inkluderande stadsutveckling. 

Enligt Boverkets bedömning krävs för detta ingen lagändring, utan markanvisningar kan ske som vanligt – genom direktanvisning eller genom jämförelseförfarande. Stockholm kan initiera pilotprojekt i utvalda stadsdelar, testa dess praktiska gångbarhet i mindre skala innan den fullt ut implementeras, och justera modellen därefter – exempelvis vilken andel bostäder som bör öronmärkas för ändamålet. Statligt stöd till byggaktörer stärker incitamenten ytterligare att bygga socialt hållbara bostäder även i områden med högre markpriser.

Centerpartiet vill därför:

• att krav på social hållbarhet ställs vid markanvisningar 

Det tidigare investeringsstödet var varken kostnadseffektivt eller träffsäkert i målet att underlätta för de mest behövande hushållen – och motverkade inte heller en eskalerande bostadssegregation. När stödet granskades visade sig att det inte fanns några systematiska skillnader i inkomst mellan hushåll som flyttade in i bostäder som beviljats stöd, jämfört med de som byggts utan. 

För att få kalkylerna att gå ihop för byggaktörer och investerare i framtiden, föreslår vi fri hyressättning i bostäder som byggs ämnade för den ordinarie marknaden – samtidigt som stöd införs för socialt hållbara bostäder, i likhet med vad som föreslås i Boverkets rapport Inkluderande bostadsbyggande med statligt stöd. Modellen syftar till att öka utbudet av ekonomiskt överkomliga bostäder, genom samverkan mellan stat, kommuner och byggaktörer. Kommunerna får ett verktyg för villkorad markanvisning, medan byggaktörer får incitament att integrera bostäder med lägre hyra i marknadsdrivna projekt. Staten bidrar med ekonomisk kompensation för bortfallet i hyresintäkter. Det nya stödet blir mer kostnadseffektivt och riktas huvudsakligen mot de lägenheter som är direkt ämnade att hjälpa de hushåll i störst behov av stöd. Genom att kräva dels en öronmärkning av bostäder i nya projekt för fördelning efter behov, och dels integrera dem i marknadsdrivna projekt, främjar detta statliga stöd en större blandning i svenska städer. Utbudet av prisvärda bostäder ökar, precisionen i fördelningen av bostäder förbättras, och segregationen i hela landet bekämpas.

Bostadsbristen åtgärdas inte enbart genom nyproduktion – vi måste även utnyttja det befintliga beståndet mer effektivt och rättvist. Många låter hellre sin bostad stå outnyttjad än genomgå det regelkrångel som en uthyrning för med sig. Vi välkomnar att regeringen tillsatt en utredning om att underlätta privatuthyrning av bostäder.

Sveriges höga flyttskatter är ett problem. Det behövs en översyn av skatterna på bostadsområdet för att öka rörligheten. Överdetaljerade detaljplaner är ett gissel för bostadsutvecklare – tyvärr går utvecklingen åt fel håll när länsstyrelsen allt oftare ingriper sent i processen med allt mer specificerade krav, som exempelvis bullerlösningar. De långa ledtiderna och omfattande överklagandeprocesser bidrar till betydande samhällskostnader genom förseningar och kostnadsökningar. När nästan varannan bostad överklagas och domstolarnas handläggningstider förlängs, påverkas bostadsproduktionen negativt – vilket leder till färre och dyrare bostäder samt stänger ute många från bostadsmarknaden. Det är tydligt att nationell bostadspolitik kräver genomgripande reformer för att möta dessa utmaningar.

Centerpartiet vill därför:

• att statliga stöd används för att öka incitamenten att bygga socialt hållbara bostäder
• se nationella reformer som ökar rörligheten och effektiviserar bostadsbyggandet